持ち家を売って賃貸に住むときの税金はいくら？使える特例と計算方法を解説

持ち家を売って賃貸に住むときにかかる税金の基本と計算の仕組み

持ち家を手放して賃貸住宅へ住み替える際、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。不動産の売却では、利益に対して課される税金と、手続きそのものに伴って生じる実費的な税金の2種類が発生します。まずはどのような仕組みで税額が決まるのか、全体像を整理しておきましょう。

売却益が出ない場合は譲渡所得税がかからない

家を売却した際に課される税金の中心は、売却によって得た利益（譲渡所得）に対してかかる所得税、復興特別所得税、住民税です。これらは給与所得など他の収入とは合算せず、単独で税額を計算する分離課税という方式が採られます。

重要なのは、税金が課されるのは利益が出た場合のみという点です。住宅ローンの残債や過去の購入費用を下回る価格で売却し、計算上の利益が出なかった（譲渡損失が生じた）場合は、これらの税金を納める必要はありません。

譲渡所得（売却益）の計算式と課税対象になる費用

課税対象となる譲渡所得は、売却価格から物件の購入費用や売却にかかった諸経費を差し引いて算出します。国税庁の基準に基づく基本的な計算式は以下のとおりです。

譲渡所得 ＝ 収入金額（売却価格） － （取得費 ＋ 譲渡費用）

計算の要素となる「取得費」と「譲渡費用」には、それぞれ算入できる範囲が決まっています。

• 取得費：土地や建物の購入代金、購入時の仲介手数料などの合計額。ただし、建物部分については所有期間中の経年劣化を考慮し、減価償却費相当額を差し引いた金額を用います。
• 譲渡費用：売却のために直接支払った仲介手数料、売主が負担した印紙税、建物の解体費用など。

売却価格からこれらの費用を差し引いた結果がプラスであれば、その金額が課税対象となります。

売却時に発生する印紙税と登録免許税

売却益の有無にかかわらず、不動産の売却手続きを進める過程で必ず発生する税金もあります。代表的なものが印紙税と登録免許税です。

印紙税は、買主との間で交わす不動産売買契約書に収入印紙を貼付して納めます。税額は契約書に記載された売買金額に応じて段階的に定められています。また、持ち家に住宅ローンが残っており、売却代金などで一括完済する場合は、不動産に設定されている担保権を外すための「抵当権抹消登記」が必要です。この登記手続きの際に、不動産1件（土地1筆、建物1棟それぞれ）につき原則1,000円の登録免許税が課されます。

持ち家から賃貸への住み替えでは、こうした諸税や実費が手元資金にどう影響するかを把握したうえで資金計画を立てることが欠かせません。

持ち家売却で賃貸に住む際に使える3000万円特別控除と節税特例

持ち家を売却して利益が出た場合、税負担を大きく軽減できる制度として代表的なものが「3,000万円特別控除」です。持ち家を手放して賃貸住宅へ移る住み替えにおいても、要件を満たせばこの特例を十分に活用できます。どのような制度なのか、賃貸への転居でも問題なく使えるのかを確認しておきましょう（制度内容は2026年時点の法令に基づきます）。

マイホーム売却時の「3,000万円特別控除」とは

正式名称を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼びます。自分が住んでいる家や敷地を売却した際、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる制度です。売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税が実質的に発生しません。

この特例の大きな特徴は、不動産の所有期間の長短を問わずに適用できる点です。主な適用要件には以下のようなものがあります。

• 現在自分が住んでいる家屋、または家屋とともにその敷地を売却すること
• 以前住んでいた家屋の場合は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること
• 売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係柄でないこと
• 前年や前々年にこの特例や特定の譲渡損失の特例などの適用を受けていないこと

転居によって空き家になった場合でも、住まなくなってから3年目の年末までに売却契約を結べば対象となります。

新たに家を買わずに賃貸へ移る場合でも特例は使えるか

「持ち家を売った後、新しい家を買わずに賃貸マンションへ引っ越す場合でも控除は使えるのか」という疑問を持つ人は少なくありません。結論として、新居を購入せず賃貸住宅へ住み替える場合でも3,000万円特別控除は利用可能です。

不動産売却の特例の中には、新居の購入を前提とする「特定のマイホームを買い換えたときの特例」もありますが、3,000万円特別控除は売却した物件そのものが居住用であったかを基準に判断されます。売却代金の使途や転居先の住居形態は問われません。

賃貸暮らしを選択する場合、新居の住宅ローン控除との重複制限などを気にする必要がないため、この控除を気兼ねなく活用しやすい点も特徴です。

所有期間10年超で使える軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点でそのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を重ねて受けることができます。これは、3,000万円特別控除を適用してもなお引ききれない売却益がある場合に、税率そのものを通常より引き下げる制度です。

通常の長期譲渡所得（所有期間5年超）の税率は所得税15％・住民税5％の合計20％ですが、この特例を使うと、控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に対して所得税10％・住民税4％の合計14％まで税率が下がります（別途、復興特別所得税が課されます）。

長く暮らした持ち家を売却して賃貸へ住み替える場合は、これら2つの特例を組み合わせることで、大きな利益が出たケースでも手元に残る資金を大幅に増やせる可能性があります。

所有期間で異なる譲渡所得税の税率と売却損が出たときの特例

持ち家を売却して利益が出る場合、その利益に対してかかる税率は建物を所有していた期間によって大きく異なります。一方で、購入時よりも価格が下がり売却損が出た場合にも、一定の要件を満たすことで税負担を軽くできる制度が用意されています。ここでは、所有期間による税率の違いと、売却損が生じた際に利用できる救済制度について解説します。

5年を基準に分かれる「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」

不動産を売却したときの譲渡所得に対する税率は、売却した年の1月1日時点において所有期間が5年を超えているかどうかで判定されます。実際の購入日や引き渡し日からちょうど5年が経過していても、売却した年の元日時点で満たない場合は短期扱いとなるため注意が必要です。

所有期間の長短による税率の違いは以下のとおりです（2026年時点の税制に基づく）。なお、2037年までは基準所得税額に対して2.1%の復興特別所得税が加算されます。

表のように、短期譲渡所得は長期譲渡所得の約2倍の税率となります。持ち家を売却して賃貸へ転居する計画を立てる際は、所有期間の判定基準日を正確に把握し、タイミングを計ることが税負担を抑える上で重要です。土地売却にかかる税金の計算方法でも同様の判定基準が用いられます。

売却損が出た場合に使える「損益通算と繰越控除」

持ち家の売却価格が購入時の価格や経費を下回り、売却損（譲渡損失）が生じた場合は、譲渡所得税はかかりません。さらに、一定要件を満たしたマイホームの売却であれば、その損失をその年の給与所得など他の所得から差し引いて所得税や住民税を減額できる損益通算という仕組みを利用できます。

売却した年の所得だけでは損失額を引ききれなかった場合でも、翌年以後最長3年間にわたって繰越控除が認められています。これにより、賃貸へ移ったあとも数年間にわたり所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。

マイホームの売却損に関する損益通算や繰越控除の特例を受けるには、売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていることや、一定の住宅ローン残高があることなど、細かな適用要件が定められています。賃貸への住み替えによって手元の現金や税金がどう動くのかを把握するためにも、適用可否を事前に確認しておくと安心です。

持ち家から賃貸へ住み替えることで変わる毎年の税金と維持費

持ち家を手放して賃貸住宅へ住み替えると、住まいに関する支出の構造が大きく変化します。毎月の家賃が発生する一方で、不動産の所有者だけに課される税金や維持管理の手間、突発的な修繕費の負担が手元から離れるためです。

固定資産税や都市計画税の支払いがゼロになる

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や家屋などの固定資産を所有している人に対して、市町村（東京23区内は東京都）が課税する地方税です。都市計画区域内にある物件の場合は、あわせて都市計画税も課されます（2026年時点の制度に基づく）。

賃貸住宅に暮らす場合、借主は物件の所有者ではないため、これらの保有税を直接納める義務は一切生じません。これまで毎年春頃に届いていた納税通知書への対応や、年に数回にわたる分納の資金繰りを気にする必要がなくなる点は、賃貸生活へ移行する大きなメリットのひとつです。

賃貸住宅の家賃と持ち家の維持コストの比較

住み替えの損得を判断する際は、毎年の税金だけでなく、住居にかかるトータルの維持コストを比較する視点が欠かせません。持ち家では建物の老朽化に伴い、外壁や屋根の塗り替え、水回り設備の交換といったまとまった修繕費用が定期的に発生します。分譲マンションの場合も、毎月の管理費や修繕積立金の支払いが続きます。

賃貸住宅では、エアコンや給湯器といった備え付け設備が自然故障した場合の交換費用は、基本的にオーナー側が負担します。突発的な数百万円規模のリフォーム費用を用意するリスクを抑え、毎月の住居費を予測しやすい状態に保てるのが強みです。

一方で、賃貸住宅は住み続ける限り家賃が発生し続けます。毎月の家賃負担と、税金や維持費の削減分を天秤にかけ、ご自身の中長期的なライフプランにおいてどちらが無理のない資金計画を描けるかを見極めることが重要です。

持ち家を売って賃貸に住む際の税金手続きと確定申告の注意点

持ち家を売却して賃貸住宅へ移り住む際、売買契約や賃貸借契約の締結、引っ越しの手配などに追われ、税金の手続きが後回しになりがちです。しかし、不動産の譲渡によって生じる税金の手続きには明確な期限と要件が存在します。適切に対処しないと、受けられるはずの特例が使えなくなる恐れがあるため注意が必要です。

特例を使う場合は納税額がゼロでも確定申告が必要

不動産売却の手続きで最も見落としやすいのが、確定申告の要否に関する判断です。売却益から取得費や諸経費を差し引いて利益が出た場合は申告義務がありますが、「3,000万円特別控除」などの特例を適用して最終的な税額が0円になる場合でも、必ず確定申告を行わなければなりません。特例の適用は、期限内に申告書を提出することを前提として認められているためです。

申告を怠ると、特例の適用が認められずに控除前の金額に対して追徴課税がなされるリスクが生じます。状況ごとの申告の要否をあらかじめ整理しておくと混乱を防げます。

売却損が生じた場合の手続きは原則として任意ですが、給与所得など他の所得と相殺する特例を活用したいときは申告が必須です。利益の有無にかかわらず、持ち家を売却した翌年は申告の準備を進めるのが賢明です。

売却から確定申告までの大まかなスケジュール

不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までの期間に、所轄の税務署へ確定申告書と添付書類を提出します。申告書は国税庁のウェブサイトにある作成コーナーやe-Taxを利用して作成・提出が可能です。納付すべき税金がある場合は、同じく3月15日までに納める流れとなります。

申告の直前に慌てないよう、必要書類は売却が完了した段階から手元にまとめておく必要があります。売買契約書の写しや仲介手数料の領収書、購入当時の売買契約書に加えて、特例を受けるための登記事項証明書や除票住民票など、公的書類の取り寄せが必要になるケースもあります。

なお、不動産に関する税制や特別控除の適用要件は法改正によって変更される場合があります（2026年時点）。ご自身の売却条件で特例が適用できるか判断に迷う際や書類の準備に不安がある場合は、所轄の税務署が設けている無料相談窓口や税理士などの専門家へ早めに相談することをおすすめします。

出典
国税庁 土地や建物を売ったとき No.3202 — No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)
No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
国税庁 譲渡所得の計算のしかた No.3252 — No.3252 取得費となるもの
No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
国税庁 マイホームを売ったときの特例 No.3302 — No.3302 マイホームを売ったときの特例
No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例
国税庁 マイホームを売ったときの軽減税率の特例 No.3305 — No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
国税庁 マイホームを買い換えたときの譲渡損失 No.3370 — No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき ...

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