マンション売却にかかる費用の相場と内訳は？手取り額の計算と税金対策の基本

マンション売却費用の相場はいくらか（目安は売却価格の4パーセントから7パーセント）

マンションを売却する際、手元に入ってくるのは売却金額の全額ではありません。不動産仲介会社への手数料や各種手続きの費用、さらに売却によって利益が出た場合には税金がかかります。全体としての費用の目安は、売却価格の4パーセントから7パーセント程度を見込んでおくのが一般的です。

この費用の幅は、主に「売却益（譲渡所得）が出て税金が発生するかどうか」によって生じます。手取り額を正確に見通すためには、税金を除いた確定的な諸費用と、状況によって加算される税金やローン関連費用の構造を整理しておく必要があります。

税金を除く諸費用は売却価格の約3.5パーセントから4パーセント

利益の有無にかかわらず必ず発生する諸費用は、売却価格のおよそ3.5パーセントから4パーセントが相場となります。その大部分を占めるのが、買主を見つけた不動産仲介会社へ支払う仲介手数料です。これに加えて、売買契約書に貼る収入印紙代や、住宅ローンの抵当権を外すための登記費用などがかかります。

仲介手数料の上限額は法律で定められており、売却価格が高くなるほど金額そのものは増えますが、比率としてはほぼ一定に収まります。書類の取得費用や登記にかかる実費は比較的少額であるため、税金が発生しない取引であれば、諸費用は売却価格の4パーセント前後に落ち着くケースが大半です。

売却益が出た場合は譲渡所得税が加わり総額は約5パーセントから7パーセントになる

マンションの購入時よりも高く売れた場合など、売却益が出た際には「譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）」が課税されます。この税金が加算されると、費用の総額は売却価格の5パーセントから7パーセント程度まで膨らむことがあります。

譲渡所得税は売却代金全体にかかるのではなく、売却価格から「購入時の費用」と「売却にかかった諸費用」を差し引いた純粋な利益に対して課税されます。そのため、利益の額や物件の所有期間（5年超か5年以下か）によって税負担は大きく変動します。一方で、売却損が出た場合や控除特例の適用によって課税額がゼロになった場合は、先述した3.5パーセントから4パーセントの諸費用だけで済みます。

住宅ローン残債がある場合の自己資金持ち出しリスク

売却費用を考えるうえで最も注意したいのが、住宅ローンの残債があるケースです。マンションを引き渡すためには、金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があり、そのためには住宅ローンを完済しなければなりません。

売却価格がローン残高を上回る「アンダーローン」であれば、売却代金の中からローンを完済し、諸費用を支払ったうえで手元に資金を残せます。しかし、売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合、売却代金だけではローンを返しきれません。不足分と諸費用を合わせた金額を、手持ちの自己資金から持ち出して補填する必要があります。

残債の額によっては百万円単位の自己資金を用意しなければ売却を進められない事態に陥るため、売却活動を始める前の正確な査定と残債の把握が欠かせません。次の章では、これらの費用が具体的にどのような項目で構成され、どのタイミングで支払うことになるのかを詳しく見ていきます。

マンション売却にかかる費用の内訳と支払うタイミング

マンションの売却に伴う諸費用は、売買契約の締結から代金決済、引き渡しまでの各段階で分散して発生します。どの項目にいくらかかり、いつ支払う必要があるのかを事前に把握しておくことで、資金の不足を防ぎ、見通しを持った売却活動が進められます。

最大の支出となる仲介手数料の計算式と上限ルール

売却費用の中で最も大きな割合を占めるのが、不動産会社へ支払う仲介手数料です。宅地建物取引業法では仲介手数料の上限額が定められており、売却価格が400万円を超える一般的なマンション取引では「売却価格の3％＋6万円＋消費税」という速算式で算出します。

仲介手数料は成功報酬であるため、売買契約が成立するまでは発生しません。実際の支払い時期は、売買契約の締結時に50パーセントを支払い、残りの50パーセントを残金決済と引き渡しの完了時に支払う分割払いが一般的な商慣習となっています。

売買契約時にかかる印紙税と引き渡し時の登記費用

マンションの売買契約書を作成する際には、記載された売買金額に応じた収入印紙を貼付して印紙税を納めます。国税庁の規定により、平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成される記載金額10万円を超える不動産譲渡契約書については、印紙税の軽減措置が適用されます（2026年時点）。

たとえば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合は本則2万円のところ軽減税率により1万円、5,000万円を超え1億円以下の場合は本則6万円のところ3万円となります。また、登記簿上の住所と現住所が異なる場合は、引き渡し時に住所変更登記の費用（登録免許税や司法書士報酬）が別途必要になります。

住宅ローンの繰り上げ返済手数料と抵当権抹消費用

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、売却代金などでローンを一括返済し、金融機関が設定している抵当権を抹消しなければなりません。一括繰り上げ返済を行う際には、金融機関所定の返済手数料が発生し、窓口手続きかオンライン手続きかによって数千円から数万円程度の手数料が差し引かれます。

抵当権の抹消登記には、法務局へ納める登録免許税（不動産1個につき1,000円。土地と建物で通常2,000円）の実費がかかります。抹消手続きは決済当日に司法書士へ委任して行うことが一般的であり、その報酬として1万〜3万円程度を見込んでおく必要があります。

ハウスクリーニングや引っ越しにかかる準備費用

内覧時の印象を向上させ、早期売却や希望価格での成約を目指すために、水回りなどのハウスクリーニングを実施するケースがあります。クリーニング費用は施工箇所や間取りによって異なりますが、数万円から十数万円程度が目安となります。

また、物件の引き渡しは原則として室内を空にした状態で行うため、引き渡し日までに退去して不用品を処分し、引っ越しを完了させなければなりません。これらの準備費用は現金での前払いが必要になる場合が多いため、手元資金に余裕を持たせて準備を進めることが重要です。

マンション売却費用のシミュレーションと実際の手取り額

マンション売却で最終的に手元へ残る金額は、売却価格そのものではありません。売却代金から仲介手数料などの諸費用と、返済中の住宅ローン残債を差し引いた残りが実際の手取り額となります。手取り額の基本計算式は「手取り額 ＝ 売却価格 － 諸費用 － 住宅ローン残債」です。

実際の決済当日には、買主から売却代金全額が指定口座に着金した直後、同じ口座からローン残債の一括返済や仲介手数料の精算、司法書士への報酬支払いが同日中に行われます。資金の出入りが瞬間的に発生するため、各価格帯で諸費用がどれほどかかり、手元にいくら残るのかを事前に把握しておくことが欠かせません。

売却価格2,000万円の場合の費用内訳と手取り額

売却価格が2,000万円、住宅ローンの残債が1,200万円残っているケースを想定して試算します。この価格帯では諸費用が売却価格の約4パーセントから5パーセントを占めるのが一般的です。

2,000万円で売却した場合、諸費用の大半を仲介手数料が占めます。手取り額は約720万円となり、住み替えの頭金や生活資金として充当可能な現金が手元に残ります。

売却価格3,500万円の場合の費用内訳と手取り額

ファミリー向けマンションで取引が多い3,500万円のケースです。住宅ローン残債が2,000万円残っている場合を例に試算します。

売却価格が上がると仲介手数料の額面も増えますが、定額で発生する登記費用や印紙税の比率が下がるため、諸費用全体の割合は3パーセント台後半に落ち着きます。手取り額は約1,371万円となります。

売却価格5,000万円の場合の費用内訳と手取り額

都市部の駅近物件や築浅マンションに多い5,000万円での売却事例です。住宅ローン残債が3,000万円残っている前提で計算します。

5,000万円規模の売却では仲介手数料だけで170万円を超え、諸費用総額は約178万円に達します。一方で手取り額は約1,821万円とまとまった金額になります。

ただし、購入時の価格よりも高く売れて利益が出た場合は、決済後の確定申告で譲渡所得税の納付が必要になることがあります。諸費用の精算だけで終わらせず、税金の有無まで見通して最終的な手残り資金を計算することが重要です。

マンション売却費用を左右する税金と3,000万円特別控除

マンションの売却で得た利益には、所得税や住民税などの税金が課されます。税金は仲介手数料のように決済時に差し引かれるのではなく、売却の翌年に確定申告を行って納付するため、手元資金の計算で見落としやすい費用の一つです。適用できる控除や特例を正しく把握しておくことで、納税額を大きく抑えられる可能性があります。

譲渡所得税の仕組みと所有期間5年を境にした税率の違い

不動産を売却したときの税金は、売却金額そのものではなく、売却によって生じた利益である譲渡所得に対して課税されます。譲渡所得は、売却価格から購入時の費用（取得費）と売却時の諸費用（譲渡費用）を差し引いて算出します。

課税される税率は、マンションを所有していた期間によって大きく異なります。判定の基準となるのは「売却した年の1月1日時点」における所有期間であり、5年を超えるか否かで長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分されます（2026年時点の税制に基づく）。

所有期間が5年以下の場合、税率は長期の約2倍になります。実際の所有日数が丸5年を超えていても、売却年の1月1日時点で計算すると5年以下になるケースがあるため、売却のタイミングには注意が必要です。

マイホーム売却で使える3,000万円特別控除の適用要件

自分が住んでいたマンション（居住用財産）を売却する場合、所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円を差し引くことができる居住用財産の3,000万円特別控除が利用できます。譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特例を適用することで税額をゼロに抑えることが可能です。

• 現に自分が居住しているマンションを売却すること
• 以前住んでいた場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること
• 売主と買主が配偶者や直系血族などの特別な関係柄でないこと
• 前年や前々年に同じ特例の適用を受けていないこと

この特例を適用して税額が0円になる場合でも、税務署への確定申告が必要です。申告を行わないと特例の適用が認められず、本来納める必要のない税金を請求されることがあるため、売却翌年の申告手続きは欠かせません。

売却損が出た場合に税金を軽減できる損益通算の特例

購入時よりも値下がりして損失（譲渡損失）が出た場合は、譲渡所得税は課税されません。さらに一定の要件を満たすマイホームの売却であれば、その損失を同年の給与所得などほかの所得から差し引いて税金を軽減できる損益通算の特例を利用できます。

1年間で控除しきれなかった損失額があるときは、売却年の翌年以降最長3年間にわたって繰り越して控除できる「繰越控除」の仕組みも用意されています。住宅ローンが残っているマンションの売却や買い替えに伴う売却損が対象となるため、損失が出た場合でも確定申告を行うことで手元に残る資金の負担を和らげられます。

マンション売却の費用を抑えて手元に残るお金を増やすポイント

マンション売却で手元に残る資金を最大化するためには、発生する費用を単に削るだけでなく、税金の計算ルールや売却の進め方を把握した上で戦略的に判断することが欠かせません。余計な支出を抑えつつ、売却益をしっかり残すための実務的なポイントを整理します。

購入当時の売買契約書を探して取得費の目減りを防ぐ

売却時の譲渡所得税を抑える上で極めて重要なのが、売却するマンションを購入した当時の「売買契約書」や「領収書」の存在です。税務上、売却代金から差し引くことができる取得費は、実際の購入代金や購入時の諸費用をもとに計算します。

購入書類を紛失して実際の取得費が分からない場合、国税庁の規定に基づき、売った金額の5パーセント相当額を取得費とする「概算取得費」が適用されます。例えば3,000万円で売却した場合、取得費はわずか150万円とみなされ、差額の大部分が課税対象となってしまいます。実際の購入額がそれ以上であっても証明できなければ税負担が大幅に増えるため、売却活動を始める前に当時の重要書類を確実に探し出しておくことが重要です。

安易な手数料値引きより高値売却が得意な不動産会社を選ぶ

売却費用を減らそうとする際、仲介手数料の値引き交渉に目を向けがちです。しかし、手元に残る資金を増やす観点では、手数料の削減よりも「いかに高く売却できるか」に注力するほうが合理的な結果につながりやすくなります。

仲介手数料を数十万円値引きできたとしても、販売力が乏しく相場より安い価格でしか成約できなければ、最終的な手取り額は減少します。地域の相場を正確に捉える査定力と、物件の魅力を引き出して広くアプローチできる販売力を持った不動産会社をパートナーに選ぶことが、結果として手元資金を最大化させます。

住み替えのタイミングを調整して仮住まい費用や二重負担を省く

自宅を買い替える住み替えでは、現在の住まいを先に売る「売り先行」と、新居を先に買う「買い先行」の進め方によって発生する費用が大きく変動します。それぞれの特徴を理解し、無駄な支出を生まないスケジュール管理が求められます。

買い先行は仮住まいが不要になる反面、売却が長引くと旧居と新居の住宅ローン返済が重なる二重ローンの負担が生じるリスクがあります。一方の売り先行は資金計画が立てやすい反面、新居への入居時期が合わないと一時的な賃貸物件への入居費用や2回分の引越し代が発生します。売買契約時に買い主へ引き渡しの猶予期間を設けてもらう特約を盛り込むなど、引き渡しのタイミングを綿密に調整することが余計な諸費用の抑制につながります。

出典
国税庁 不動産売買契約書の印紙税 軽減税率 — 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置
建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
法務局 抵当権抹消登記 登録免許税 — 不動産登記の申請書様式について - 法務局
住宅ローン等を完済した（抵当権抹消の登記をオンライン申請 ...
国税庁 譲渡所得の計算方法 長期短期 — 土地や建物を売ったとき
No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)
国税庁 マイホームを売ったときの特例 3000万円特別控除 — No.3302 マイホームを売ったときの特例
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の取引・税務・法務に関する助言ではありません。制度や税率は改正されることがあります。実際のご判断にあたっては、最新の公的情報をご確認のうえ、宅地建物取引士・税理士等の専門家にご相談ください。